El Legado de la Vivienda de De Blasio en 9 gráficos
Samuel Stein
La ciudad de Nueva York se enfrenta a un conjunto combinado de crisis relacionadas con la pandemia de Covid-19 y la recesión que resultó de ella. Al mismo tiempo, en apenas seis meses, la ciudad comenzará a votar por el próximo alcalde que, sin duda, enfrentará un complejo conjunto de desafíos relacionados con la vivienda, entre muchos otros factores de la vida urbana. En este contexto, miramos hacia atrás a los siete años anteriores de logros y deficiencias en la política de vivienda bajo el mandato del alcalde de Blasio para comprender mejor la situación que enfrentamos hoy y los posibles caminos a seguir.
A continuación, destacamos algunos de los hallazgos clave del informe para esbozar una imagen del legado de vivienda de De Blasio. Para obtener una mirada completa a nuestros hallazgos, lea nuestro informe Evaluación del legado de vivienda de De Blasio: Por qué no tiene el "Programa de Vivienda Asequible más Ambicioso" Produjo una ciudad más asequible, producido en colaboración con la Asociación de Vivienda y Desarrollo Vecinal, Centro de Barrios de la Ciudad de Nueva York, Haciendo La Carretera de Nueva York, Asociación Mutua de Vivienda de Nueva York, y VOCAL-NY.
1. La asequibilidad de la vivienda ya era una gran crisis cuando golpeó la pandemia y la recesión
En 2019, cuatro de cada diez neoyorquinos de bajos ingresos no tenían hogar o tenían una grave carga de alquiler y pagaban más de la mitad de sus ingresos en alquiler. El treinta por ciento de los inquilinos de bajos ingresos se retrasaron en el pago del alquiler, el 20 por ciento enfrentó cortes de servicios públicos, el 19 por ciento tuvo que mudarse con otros y el 15 por ciento enfrentó amenazas de desalojo.[1] Los neoyorquinos de clase trabajadora y pobres continúan experimentando serias dificultades de vivienda, con las condiciones más graves a las que se enfrentan de manera desproporcionada los inquilinos negros, latinos y asiáticos. El Covid-19 pandemia y sus impactos económicos arrojaron estos hechos claramente de relieve.
2. Como se prometió en sus campañas, la administración de Blasio alcanzó niveles récord de inversión en vivienda asequible y la producción.
A partir del 1 de julio de 2020, la administración logró el siguiente desglose de la construcción y preservación de viviendas asequibles por niveles de AMI:
Dentro de estos recuentos de unidades y agrupaciones de AMI, la administración informa que ha producido 12,941 unidades para neoyorquinos sin hogar (8 por ciento del total) y 9,180 unidades para personas mayores (6 por ciento del total).[2] Sin embargo, aproximadamente la mitad de estos son unidades de preservación más que de construcción y, por lo tanto, están ocupadas en gran parte. Esto proporciona menos oportunidades inmediatas para que los hogares sin hogar o de personas mayores encuentren alivio. Entre los años fiscales 2015 y 2019, solo 2,618 hogares sin hogar fueron colocados en unidades financiadas por Preservación y Desarrollo de Vivienda (HPD).[3]
3. El plan de vivienda principal del alcalde, sin embargo, no fue diseñado para satisfacer las necesidades de aquellos con las cargas de alquiler más severas.
El plan de vivienda del alcalde, Housing New York, pinta un retrato imperfecto de la demografía y las demandas de vivienda de la ciudad. Según un análisis de 2019 de la Association for Neighborhood and Housing Development, “Housing New York se está desarrollando a niveles profundos de asequibilidad, pero no lo suficientemente profundos para las necesidades de Nueva York."[4] Esta dinámica se puede demostrar al evaluar quién sufre la mayor angustia en el mercado actual de la vivienda en comparación con quién tiene prioridad en Housing New York. Un análisis de enero de 2020 de la oficina del presidente del Concejo Municipal señaló que los objetivos de ingresos del plan no coincidían en absoluto con las poblaciones con las cargas de alquiler más severas: las que pagan la mayoría de sus ingresos en alquiler.[5] Según esa métrica, el plan satisface menos del 15 por ciento de la necesidad de los más vulnerables de quedarse sin hogar (neoyorquinos de ingresos extremadamente bajos y muy bajos con una carga de alquiler severa) mientras que produce una sobreproducción para los neoyorquinos de ingresos moderados y medios.[6]
4. La geografía de la producción de viviendas asequibles no ha logrado desafiar la dinámica espacial de gentrificación y segregación de la ciudad.
Las unidades desarrolladas en Housing New York estaban ubicadas predominantemente en el Bronx y Brooklyn, y algunas en Manhattan. Se han producido relativamente pocas unidades en Queens y Staten Island, los distritos con las cantidades más pequeñas de viviendas subsidiadas, públicas y reguladas en la ciudad, y con los focos más grandes de vecindarios de baja densidad, altos ingresos y en gran parte blancos. Por lo tanto, el plan de Blasio hace poco para desafiar la dinámica de larga data de segregación racial, concentraciones de riqueza, desigualdad política y desarrollo desigual en la ciudad.[7] Se siguen construyendo viviendas para altos ingresos en vecindarios de bajos ingresos, que incluyen, en algunos casos, “viviendas asequibles” que están designadas para personas que ganan mucho más que el promedio del vecindario. La dinámica opuesta, la verdadera prueba de integración y lo opuesto a la gentrificación, sigue siendo relativamente rara. Aunque la ciudad estudió esta dinámica y, en 2020, publicó su informe Dónde Vivimos, poco se ha hecho durante los siete años en el cargo del alcalde para cambiarlo.[8]
5. La carga del alquiler para los neoyorquinos de bajos ingresos se ha mantenido extremadamente alta.
Durante la administración Bloomberg, la ciudad cruzó un precipicio peligroso: entre 2008 y 2011, los precios de la vivienda se volvieron inasequibles para la mayoría de los inquilinos de Nueva York (según la fórmula estándar de la capacidad de uno para pagar menos del 30 por ciento de sus ingresos en alquiler). Según la Encuesta de Vivienda y Vacantes de 2017, la encuesta más completa de la dinámica de la vivienda local, la inasequibilidad de la vivienda no disminuyó con De Blasio.[9] La Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense sugiere una carga de alquiler general algo menor, pero también destaca una dinámica crucial: mientras que el porcentaje de todos los inquilinos con cargas de alquiler pareció disminuir, del 46 por ciento en 2014 al 41 por ciento en 2019 (aproximadamente la misma tasa que en 2008) , el porcentaje de inquilinos de bajos ingresos (los que están por debajo del 200 por ciento de la línea de pobreza federal) con cargas de alquiler se mantuvo mucho más alto en el 72 por ciento durante el curso de la administración de Blasio. De hecho, durante este tiempo, el porcentaje de neoyorquinos de bajos ingresos que pagan más de la mitad de sus ingresos en alquiler aumentó en un punto porcentual.
6. La Junta de Directrices de Alquiler de De Blasio aprobó tres congelaciones de alquiler para inquilinos con alquiler estabilizado, y cuando permitió aumentos, fueron notablemente más bajos que los de administraciones anteriores.
Con las personas designadas por De Blasio en su lugar, la Junta de Directrices de Renta proporcionó una visión más justa de los datos anuales y votó por congelaciones de renta de 1 año durante tres años, y aumentos inferiores al promedio en los demás. Este cambio sigue a la defensa del movimiento de inquilinos para reformar no solo la composición de la junta, sino también las métricas más importantes que utiliza para hacer su determinación anual.
7. Hasta hace muy poco, los levantamientos urbanísticos de vecindarios patrocinados por la ciudad se han dirigido exclusivamente a áreas de la ciudad con altas concentraciones de personas de color de clase trabajadora.
Una de las políticas de vivienda emblemáticas de De Blasio fue la Vivienda Inclusiva Obligatoria (MIH), que actualiza el código de zonificación de la ciudad para exigir que cuando la ciudad aumente la capacidad de desarrollo de un área en particular (o "zona alta "), los desarrolladores deben apartar algunos de los apartamentos en edificios nuevos para hogares con determinados ingresos. La administración esperaba completar 15 rezonificaciones del MIH a escala de vecindario patrocinadas por la ciudad. Caso tras caso, la administración de Blasio seleccionó áreas de la ciudad que eran generalmente de clase trabajadora, mayoritariamente negras, latinas o asiáticas, y a menudo rodeadas de viviendas asequibles existentes. De hecho, en la mayoría de estas áreas, la mayor parte de la producción de viviendas reciente había sido subsidiada y asequible. Al cambiar el código de zonificación para permitir viviendas que no eran asequibles para la mayoría de los residentes del vecindario, incluida incluso la parte de los nuevos edificios reservados como "viviendas asequibles", la administración se ganó una profunda animosidad y creó las condiciones para socavar sus propios objetivos declarados de combatir la gentrificación. y producir una ciudad más asequible.
8. La gran mayoría de las veces, las rezonificaciones de MIH iniciadas por los desarrolladores tampoco lograron producir viviendas asequibles para los residentes locales promedio.
La ciudad ha rezonificado bloques específicos para desarrollos MIH 70 veces en 28 vecindarios de la ciudad.[10] A menos que se ofrecieran otros subsidios además del MIH, en la mitad de estos proyectos, tanto la vivienda a precio de mercado como la vivienda asequible estaban dirigidas a personas que ganaban más que el ingreso promedio del vecindario. Ni uno solo de los 9,902 apartamentos construidos en 21 proyectos MIH en vecindarios con ingresos promedio por debajo del 40% del AMI sería asequible para el residente local típico, y mucho menos para cualquiera que gane menos que el promedio del vecindario, sin un subsidio adicional. En solo el 23 por ciento de los proyectos, la mayoría de las unidades “asequibles” eran asequibles para los residentes locales promedio. En total, el 89 por ciento de los apartamentos aprobados a través de rezonificaciones MIH específicas del proyecto serían inaccesibles para el residente promedio del vecindario sin subsidios adicionales. Incluso entre las unidades "asequibles" de esos proyectos, el 75 por ciento estaba dirigido a personas que ganaban más que el promedio del vecindario.[11]
9. Las condiciones de vida se han deteriorado en las viviendas públicas, aunque las condiciones han mejorado en general en las viviendas privadas.
En 2001, el porcentaje de hogares que informaron cuatro o más deficiencias fue en gran medida el mismo en las viviendas públicas, subvencionadas y privadas, del 11 al 12 por ciento. Para 2011, el porcentaje de residentes de viviendas públicas que viven en esta condición se disparó en un 7 por ciento, mientras que los de otros tipos de viviendas aumentaron solo un 1 por ciento. Durante los primeros tres años de la administración de Blasio, el porcentaje de inquilinos de viviendas privadas que vivían en estas condiciones se redujo loablemente del 11 al 4 por ciento. El porcentaje de viviendas protegidas se redujo en un 1 por ciento. Sin embargo, el porcentaje de viviendas públicas siguió aumentando del 18 por ciento al 21 por ciento, o más de uno de cada cinco hogares de viviendas públicas.[12]
1. Mironova, Oksana and Thomas J. Waters. A Sudden Shock to an Overburdened System: NYC Housing & COVID-19. Community Service Society, April 6, 2020.
2. Data retrieved from HPD via the NYC Open Data Portal.
3. Data provided to Coalition for the Homeless by HPD, via FOIL.
4. Sosa-Kalter, Stephanie. Maximizing the Public Value of New York City-Financed Affordable Housing. Association for Neighborhood Housing & Development. October 10, 2019.
5. Johnson, Corey. Our Homelessness Crisis: The Case for Change. Office of the Speaker of the New York City Council. January 30, 2020.
6. Stringer, Scott. NYC For All: The Housing We Need. Office of the New York City Comptroller. November 29, 2018.
7. Angotti, Thomas, and Sylvia Morse, eds. Zoned Out!: Race, Displacement, and City Planning in New York City. Urban Research (UR), 2017.
8. Where We Live NYC: Fair Housing Together. The City of New York, November 2020.
9. 2017 New York City Housing and Vacancy Survey.
10. 73 projects were identified, but unit counts were not available for three projects and so were illuminated from this analysis.
11. Based on an analysis by MHANNY of project-level MIH data released by the Department of City Planning.
12. This trend is also visible in public housing tenants facing 3 or more deficiencies, a percentage that rose from 35% to 37% during the same time period. Bach, Victor, Oksana Mironova, and Tom Waters. NYCHA In Flux: Public Housing Residents Respond. Community Service Society. July, 2020.